Le ristrutturazioni edilizie e le agevolazioni del Fisco

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nuages
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Le ristrutturazioni edilizie e le agevolazioni del Fisco

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Considerazioni introduttive:

Quella delle ristrutturazioni edilizie, e in particolare dei fabbricati adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze, è una problematica frequentemente affrontata dai commercialisti; si tratta di un tema che coinvolge, da un lato l'impresa o le imprese alle quali vengono affidati i lavori di ristrutturazione quanto i destinatari delle prestazioni medesime (i c.d. committenti).

Poichè numerosi, e non sarebbe errato dire con ricorrenza annuale, sono gli interventi legislativi che interessano le ristrutturazioni edilizie, specie in ambito fiscale, vediamo di fare il punto su quelli che sono i principali precetti normativi attualmente vigenti e gli adempimenti burocratici ai quali tanto i committenti quanto gli appaltatori devono attenersi, fermo restando che con la prossima Legge Finanziaria la normativa in materia non venga riscritta ex-novo.

Detrazioni Irpef sulle ristrutturazioni edilizie.

Con l'entrate in vigore del D. Lgs. 27 dicembre 1997 n° 449, il Legislatore fiscale ha introdotto per i contribuenti che effettuano lavori di ristrutturazione e riqualificazione di fabbricati adibiti ad uso abitativo, una detrazione pari al 36% del totale complessivo delle spese sostenute (comprensive di IVA).
Tale detrazione è ripartibile in dieci anni, a partire dalla dichiarazione dei redditi elaborata nell'anno successivo e dunque pertinente all'anno di imposta nel quale i lavori di ristrutturazione hanno avuto inizio.
Nel corso del 2006 con il più volte citato Decreto Bersani (D.L. 262 / 2006) erano state apportate delle modifiche circa la percentuale di detrazione della quale i contribuenti potevano fruire e, inoltre, dell'aliquota IVA da applicare sulle fatture dell'appaltatore; in definitiva, il decreto in parola prevedeva:

* dal 2002 al 2005 la detrazione del 36% fino ad un massimo di € 48.000,00 (totale delle ristrutturazioni comprensive di IVA);
* dal 2005 fino al 30/09/2006 la detrazione del 41% fino a € 48.000,00
* dal 01 ottobre 2006 ad oggi la detrazione del 36% fino a € 48.000,00

Per poter fruire di detta detrazione sono necessarie una serie di condizioni di seguito sinteticamente riportate:
- Invio a mezzo raccomandata senza avviso di ricevuta del Modello per la richiesta delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie al Centro Servizi Imposte Dirette e Indirette di Pescara con allegata documentazione comprovante l'inizio dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria (nota bene: si può optare altresì per l'invio successivo degli allegati, qualora l'amministrazione finanziaria ne facesse richiesta);
- Le fatture di acconto e saldo dei lavori effettuati da ciascun appaltatore devono recare l'indicazione al testo normativo di riferimento (Legge 449/97, appunto);
- Ciascun appaltatore deve altresì indicare le proprie coordinate bancarie all'interno della fattura;
- I pagamenti delle fatture devono avvenire a mezzo bonifico bancario con apposita modello "RI" a disposizione presso qualunque banca.

Avvertenza: a partire dall'anno immediatamente successivo, la detrazione può essere ripartita in dieci anni, gli anziani di età compresa tra i 75 e gli 80 anni possono effettuare la ripartizione in cinque anni.

Soggetti ammessi a fruire della detrazione:

Possessori o detentori di fabbricati adibiti ad abitazione che effettuano lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli edifici o parti comuni degli stessi, finalizzati al risanamento conservativo, alla ristrutturazione edilizia e al superamento delle barriere architettoniche. Rientrano nel novero anche i fabbricati di tipo rurale. Per maggiori dettagli, la normativa di riferimento è quella contenuta nella Legge 5 agosto 1978 n° 457 (art. 31).

I documenti da allegare:

Relativamente ai documenti da allegare, l'elenco varia a seconda che si tratti di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (vedremo di seguito la classificazione delle categorie di interventi sugli immobili); restando nell'ambito della documentazione, in particolare si ricordano di seguito:

* Copia della concessione edilizia, della comunicazione di inizio lavori;
* Dati catastali dell'immobile (meglio se visure);
* Fotocopia delle ricevute di versamento dell'I.C.I. a partire dall'anno 1997 (se fabbricato già esistente);
* Copia delle fatture di acconto e saldo lavori, con le diciture precedentemente elencate e attestazione dell'avvenuto pagameno a mezzo bonifico bancario.

Aliquota IVA sulle fatture per ristrutturazioni:

Come si è detto in precedenza, il D.L. 262/2006 aveva introdotto in passato delle variazioni relative anche all'IVA al quale assoggettare gli interventi di ristrutturazione; fino al 30/09/2006 infatti era previsto l'assoggettamento ad IVA con aliquota ordinaria (20%) mentre a partire dal 01 ottobre 2006, con la Legge Finanziaria 244/2007 (valida dal 01 gennaio 2008) l'aliquota IVA è stata riportata al 10%.

La condizione per l'applicazione dell'aliquota ridotta è possibile solo per alcune tipologie di fabbricati, in particolare, per quelli appartenenti alle categorie catastali dalla A/1 alla A/11 (ad eccezione di quelle con categioria A/10); la destinazione deve essere unicamente del tipo abitativo (a prescindere dall'effettivo utilizzo alla data di inizio esecuzione lavori).
E' importante tener presente che, a norma della Legge "Tupini", la parte di fabbricato ad uso abitativo deve avere una superficie sopraterra al di sopra del 50% rispetto alle altre unità pertinenti con uso diverso dall'abitazione.

Da evidenziare che, al fine di fruire dell'aliquota agevolata, è necessario che la fornitura dei beni e la relativa messa in opera, venga effettuata dall'impresa che effettua l'installazione.
Ad esempio, commissiono ad un idraulico l'installazione di una caldaia a gas, l'idraulico dovrà contestualmente provvedere alla fornitura della caldaia e alla relativa installazione.

L'impiantista, inoltre, dovrà avere cura di distinguere nella fattura le singole voci relative a:

* Valore del bene fornito (nel caso specifico la caldaia);
* Valore della prestazione (in particolare quella effettuata dalla manodopera, tenedo esclusa l'opera propria).

Caso particolare: Acquisto di beni significativi.

Sono beni significativi, quelli il cui ammontare potebbe superare il valore complessivo della prestazione; in tal caso è previsto un meccanismo di applicazione dell'IVA ordinaria sulla parte del bene eccedente il valore della prestazione fino a concorrenza del bene.

Per chiarire, riporto un esempio pratico.

Un impiantista effettua l'installazione di una caldaia presso l'abitazione del Signor Tal dei Tali.
La prestazione complessiva pattuita ammonta a € 10.000,00 + IVA.

Valore della caldaia = € 6.000,00
Valore della prestazione = € 4.000,00

Il totale complessivo della prestazione (al netto di IVA) è di € 10.000.
Il valore complessivo della caldaia è superiore al 50% del valore della prestazione complessiva; il nostro impiantista dovrà redigere la fattura nel modo seguente

Importo manodopera = € 4.000,00 di cui IVA 10% = 400,00

Importo della caldaia = € 2.000,00 di cui IVA 10% = 400,00
(fino a concorrenza del bene sulla manodopera)

Residuo eccedente = € 2.000,00 di cui IVA 20% = 800,00

Sono beni significativi:
a) Gli infissi interni ed esterni;
b) Gli ascensori e i montacarichi;
c) caldaie, impianti di condizionamento e riciclo d'aria;
d) Videocitifoni;
e) Sanitari e rubinetterie da bagno;
f) Impianti di sicurezza

(*) Cfr. D.M. 29 dicembre 1999

Attenzione ! Non rientrano nel novero delle prestazioni assoggetabili ad IVA agevolata, le prestazioni professionali rese da geometri, ingegneri e architetti, ad esempio per la direzione tecnica di cantiere, progettazione, collaudi e idoneità statiche, ecc.

Avvertenza agli impiantisti:

Ricordate sempre di allegare alla fattura (copia per il cliente e copia per l'impresa) una dichiarazione di applicazione di aliquota IVA agevolata firmata dal committente, il quale si assume tutte le responsabilità nel caso di dichiarazione mendace, in ipotesi cioè di non rientranza della prestazione nel novero di cui all'art 127 septies e 127 terdecies Tabella A parte III del D.P.R. 26 ottobre 1972 n° 633 (Testo Unico dell'Imposta sul Valore aggiunto).
Qualora questa dichiarazione mancasse, la responsabilità (in ipotesi di accertamento da parte del fisco) è a carico di chi effettua le prestazioni d'opera.

Tutta la modulistica necessaria alla richiesta delle detrazioni per ristrutturazione edilizia è presente sul sito istituzionale dell'Agenzia delle Entrate.

Riferimenti bibliografici e normativi:

* Giovanni Fiore - Antonio Claser, "Finanziaria 2008", Collana REFI, Maggioli Editore, 2007
* Agenzia dell'Entrate (a cura del), "Le Agevolazioni Irpef e le ristrutturazioni edilizie", Collana delle Guide Fiscali: L'agenzia informa, 2007
* Legge 27 dicembre 1997 n° 449 art. 1 comma 3
* Legge 5 agosto 1978 n° 457 art. 31
* R.M. 3 agosto 2007 n° 206/E
* D.M. 29 dicembre 1999
* C.M. 16 febbraio 2007 n° 11/E
* D.P.R. 26 ottobre 1972 n° 633 (Tabella A - Parte III)

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